免操煩!老屋重建新屋裝潢 教你幾招閃過「裝潢蟑螂」

9 月 9, 2023 | 獨家, 房市

時光新聞/獨家報導

免操煩!老屋重建新屋裝潢 教你幾招閃過「裝潢蟑螂」

編輯中心/綜合報導

近年「老屋翻新」成了許多民眾自住選項之一,但「裝潢蟑螂」長年氾濫,常透過缺工搶手或低價的說法說服民眾簽約,付款後卻發現無樑廠商早已人去樓空,懋元法律事務所負責人張簡明杰律師則提出「8大面向+5大重點」讓民眾檢驗,同時也強調,消費者需提高警覺,才能遠離裝潢蟑螂。

裝潢蟑螂案例一:準備結婚的李先生,在台南買了一間中古屋當新房,房子成交後上網找師傅裝潢,雙方簽約後,李先生陸續匯出工程款,但施工期間對方卻經常搞失蹤,最後甚至拿了錢就人間蒸發,結婚新房慘成鬼屋,李先生憤而提告,但因對方有「動工」行為,刑事官司不起訴,民事官司雖然判他敗訴須賠錢,但他名下已無財產,讓李先生相當無奈。

案例二:新移民阿泰來台灣工作,並在新北市買下一間透天厝,上網找到一家裝潢業者,誰知道竟遇上「裝潢蟑螂」,阿泰損失了400多萬元,對方還惡劣留下「變態」禮物,讓阿泰的妻女當場嚇哭。

01許多人夢想,擁有一棟屬於自己房子。圖 shutterstock
許多人夢想,擁有一棟屬於自己的房子。(圖/ shutterstock)

台灣房價高的嚇人,很多無能力購買新房的民眾,開始動起買老房子自行整修的主意,但買老屋一定要經過處理才能自住。所謂的處理,不是拆除重建就是保留既有結構,只做內部整修裝潢。

不論前者請建築師繪圖後,讓營造商施工,或後者請室內設計師設計讓裝修公司施工,都有遇到「工程蟑螂」或「裝潢蟑螂」的風險,也就是你付了錢,對方進工地打打敲敲之後就找不到人了。

所以老屋重建的風險,包含既有瑕疵屋風險,尤其屋齡50年以上透天舊屋在結構上的耐震設計普遍不足、安全性較低、空間設計感差,還有老舊管線的漏水問題等等,翻新只怕治標不治本,另外,還有遇到裝潢蟑螂被惡搞的風險。

02張簡明杰具備律師與土木工程技師雙證照。
張簡明杰具備律師、結構技師與土木工程技師參證照。(圖/ 張簡明杰提供 )

老屋重建手續繁複、風險高

懋元法律事務所負責人張簡明杰律師表示,老屋重建裝潢,如果要依法走正常申請流程,首先必須先擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內「全體所有權人」同意(包含土地及建築物),再向地方主管機關申請核准,依法申請建築執照。

根據2017年5月公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,老屋屋齡達30年以上,通過審查後可獲得政府的危老重建補助,也就是最高1.4倍的容積獎勵。另外,目前多家銀行也提供危老重建融資優惠貸款,但通常銀行會先確認房屋是否通過危老條例條件,再審核屋主的財務狀況。張簡明杰律師提醒,這其中牽涉許多流程及文件手續,同時自建還攸關建築結構、營造及室內設計等規劃,這些都與重建預算和容積獎勵息息相關。

如果不依危老條例申請老屋重建,也就是自行改建跟裝潢,張簡明杰律師建議最好先找土木結構技師評估結構安全並補強後,如果涉及用途變更則需要另外申請,再直接找室內設計師跟裝潢施工廠商進場施工即可。

03老屋重建攸關建築結構、營造及室內設計等規劃。
老屋重建攸關建築結構、營造及室內設計等規劃。(圖/ 張簡明杰提供 )

鎖定8大面向,讓裝潢蟑螂現形

如同上述所言,不管是老屋重建或內部裝潢,都有可能遇上「裝潢蟑螂」,日前就有超過百名以上受害者在網路上連署,呼籲政府正視法律漏洞、保障消費者權益。

究竟該如何識別裝潢蟑螂呢?張簡明杰律師指出裝潢蟑螂大都有以下特性:

  1. 訂金拿的特別高,因為拿到訂金就準備落跑了。
  2. 公司行號未經登記,或未經正當的室內設計及裝修公司同意,冒用其名義與屋主締約。
  3. 無室內裝修管理辦法的室內裝潢施工及設計執照。
  4. 估價單大都以一式計價。
  5. 從司法系統可以查詢到該廠商為民事訴訟被告,或支付命令的相對人。
  6. 施工費過高或過低,建議找專家幫忙看一下估價單。
  7. 專業知識不足,簡單詢問施工細節就破功。
  8. 拿不出任何施工實績。
04多數裝潢爭議都是溝通問題,建議施工期常到工地與師傅討論。圖shutterstock
多數裝潢爭議都是溝通問題,建議施工期常到工地與師傅討論。(圖/ shutterstock)

簽約前確保3重點,分階段付款

為避免裝潢糾紛,張簡明杰律師建議簽約前要檢視五大重點:

第一是締約對象:最好找有合法登記立案的營造或室內裝修公司比較有保障,或者透過熟人介紹且看過完工現場,確認是自己喜歡的風格與施工細節,比較不容易出錯。如果是上網尋找,了解對方的過往案例及事前溝通也十分重要。

第二是合約價格:報價單或合約要明確記載施工材料、品牌、數量和費用,最好將工錢與料錢分門別類標記清楚。

第三是圖面內容:施工契約簽約前最好附上平面圖及立體設計圖;付款方式應明訂清楚,不要一次付出大筆工程款,最好明訂施工完成到什麼階段,需支付幾成款項,建議分三到五個階段付款,並扣留保留款。

第四是完工期限:工程蟑螂為免逾期責任,不願意明訂完工期限及逾期違約金。簽約至少有7天審閱期,如果對合約內容有疑慮,可帶回家仔細詳讀或諮詢專家,避免日後糾紛。另外,施工期最好每天去工地監工,適時向師傅反映問題,施工前中後可拍照或錄影留存,確認工程進度。

第五是終止契約條款:定作人可以隨時終止契約,但是如果終止契約不符合法定要件,恐怕會被解釋為任意終止,法律效果就是要賠償承攬人的損害。所以說如果合約沒有寫清楚在廠商施工什麼缺失條件(如重大逾期、偷工減料)下,業主因廠商的違約而逕自終止契約,反而會被廠商告上法庭要求賠償,不可不慎!

有一動作,裝潢蟑螂就能脫罪

通常裝潢蟑螂都深諳法律漏洞,知道只要有「動工」行為,就能規避詐欺罪名,因此他們會做一些油漆或補土等簡單工程,讓刑事罪不成立;至於民事部分,張簡明杰律師建議,若發現裝潢蟑螂脫產,被害人仍可向法院聲請強制執行,取得債權憑證,有此憑證後,可隨時到國稅局查閱對方的私人或公司財產,只要有收入進帳,即可強制執行。

事實上,大多數裝潢爭議,都是溝通上出了問題,雖然裝潢蟑螂行之有年,屋主也不需對所有工程項目都保持懷疑心態,與廠商討論要給予一定的信任度,萬一雙方歧見真的很深要終止契約,可去鄉鎮市公所的調解委員會或法院聲請調解,若其中一方不履行契約,可提民事訴訟請求履行。

懋元法律事務所連結:https://maoyuanlaw.com.tw/

05理論與實務兼備,是張簡明杰律師的強項。
工程與法律理論與實務兼備,是張簡明杰律師的強項。(圖/ 張簡明杰提供 )

張簡明杰簡介】

現職/

仁山治水土木技師事務所負責人

懋元法律事務所律師

恆宇建設公司董事

學經歷/

高雄工專土木科

台科大營建系

日本京都大學建築研究所

台電公司工程師、工務專員

營造廠及工程顧問公司執業技師

雲林地檢署檢察事務官

國立高雄大學土環系營建法規講師

國立高雄科技大學土木系契約管理講師

專門證照/

律師專技高考及格

土木工程技師專技高考及格

結構工程技師專技高考及格

日本行政書士受驗合格

(封面首圖: 老屋重建或新屋裝潢,都有遇到裝潢蟑螂的風險。取自shutterstock。)

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