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免操煩！老屋重建新屋裝潢 教你幾招閃過「裝潢蟑螂」
編輯中心／綜合報導
近年「老屋翻新」成了許多民眾自住選項之一，但「裝潢蟑螂」長年氾濫，常透過缺工搶手或低價的說法說服民眾簽約，付款後卻發現無樑廠商早已人去樓空，懋元法律事務所負責人張簡明杰律師則提出「8大面向+5大重點」讓民眾檢驗，同時也強調，消費者需提高警覺，才能遠離裝潢蟑螂。
裝潢蟑螂案例一：準備結婚的李先生，在台南買了一間中古屋當新房，房子成交後上網找師傅裝潢，雙方簽約後，李先生陸續匯出工程款，但施工期間對方卻經常搞失蹤，最後甚至拿了錢就人間蒸發，結婚新房慘成鬼屋，李先生憤而提告，但因對方有「動工」行為，刑事官司不起訴，民事官司雖然判他敗訴須賠錢，但他名下已無財產，讓李先生相當無奈。
案例二：新移民阿泰來台灣工作，並在新北市買下一間透天厝，上網找到一家裝潢業者，誰知道竟遇上「裝潢蟑螂」，阿泰損失了400多萬元，對方還惡劣留下「變態」禮物，讓阿泰的妻女當場嚇哭。
台灣房價高的嚇人，很多無能力購買新房的民眾，開始動起買老房子自行整修的主意，但買老屋一定要經過處理才能自住。所謂的處理，不是拆除重建就是保留既有結構，只做內部整修裝潢。
不論前者請建築師繪圖後，讓營造商施工，或後者請室內設計師設計讓裝修公司施工，都有遇到「工程蟑螂」或「裝潢蟑螂」的風險，也就是你付了錢，對方進工地打打敲敲之後就找不到人了。
所以老屋重建的風險，包含既有瑕疵屋風險，尤其屋齡50年以上透天舊屋在結構上的耐震設計普遍不足、安全性較低、空間設計感差，還有老舊管線的漏水問題等等，翻新只怕治標不治本，另外，還有遇到裝潢蟑螂被惡搞的風險。
老屋重建手續繁複、風險高
懋元法律事務所負責人張簡明杰律師表示，老屋重建裝潢，如果要依法走正常申請流程，首先必須先擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內「全體所有權人」同意（包含土地及建築物），再向地方主管機關申請核准，依法申請建築執照。
根據2017年5月公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，老屋屋齡達30年以上，通過審查後可獲得政府的危老重建補助，也就是最高1.4倍的容積獎勵。另外，目前多家銀行也提供危老重建融資優惠貸款，但通常銀行會先確認房屋是否通過危老條例條件，再審核屋主的財務狀況。張簡明杰律師提醒，這其中牽涉許多流程及文件手續，同時自建還攸關建築結構、營造及室內設計等規劃，這些都與重建預算和容積獎勵息息相關。
如果不依危老條例申請老屋重建，也就是自行改建跟裝潢，張簡明杰律師建議最好先找土木結構技師評估結構安全並補強後，如果涉及用途變更則需要另外申請，再直接找室內設計師跟裝潢施工廠商進場施工即可。
鎖定８大面向，讓裝潢蟑螂現形
如同上述所言，不管是老屋重建或內部裝潢，都有可能遇上「裝潢蟑螂」，日前就有超過百名以上受害者在網路上連署，呼籲政府正視法律漏洞、保障消費者權益。
究竟該如何識別裝潢蟑螂呢？張簡明杰律師指出裝潢蟑螂大都有以下特性：
- 訂金拿的特別高，因為拿到訂金就準備落跑了。
- 公司行號未經登記，或未經正當的室內設計及裝修公司同意，冒用其名義與屋主締約。
- 無室內裝修管理辦法的室內裝潢施工及設計執照。
- 估價單大都以一式計價。
- 從司法系統可以查詢到該廠商為民事訴訟被告，或支付命令的相對人。
- 施工費過高或過低，建議找專家幫忙看一下估價單。
- 專業知識不足，簡單詢問施工細節就破功。
- 拿不出任何施工實績。
簽約前確保３重點，分階段付款
為避免裝潢糾紛，張簡明杰律師建議簽約前要檢視五大重點：
第一是締約對象：最好找有合法登記立案的營造或室內裝修公司比較有保障，或者透過熟人介紹且看過完工現場，確認是自己喜歡的風格與施工細節，比較不容易出錯。如果是上網尋找，了解對方的過往案例及事前溝通也十分重要。
第二是合約價格：報價單或合約要明確記載施工材料、品牌、數量和費用，最好將工錢與料錢分門別類標記清楚。
第三是圖面內容：施工契約簽約前最好附上平面圖及立體設計圖；付款方式應明訂清楚，不要一次付出大筆工程款，最好明訂施工完成到什麼階段，需支付幾成款項，建議分三到五個階段付款，並扣留保留款。
第四是完工期限：工程蟑螂為免逾期責任，不願意明訂完工期限及逾期違約金。簽約至少有7天審閱期，如果對合約內容有疑慮，可帶回家仔細詳讀或諮詢專家，避免日後糾紛。另外，施工期最好每天去工地監工，適時向師傅反映問題，施工前中後可拍照或錄影留存，確認工程進度。
第五是終止契約條款：定作人可以隨時終止契約，但是如果終止契約不符合法定要件，恐怕會被解釋為任意終止，法律效果就是要賠償承攬人的損害。所以說如果合約沒有寫清楚在廠商施工什麼缺失條件（如重大逾期、偷工減料）下，業主因廠商的違約而逕自終止契約，反而會被廠商告上法庭要求賠償，不可不慎！
有一動作，裝潢蟑螂就能脫罪
通常裝潢蟑螂都深諳法律漏洞，知道只要有「動工」行為，就能規避詐欺罪名，因此他們會做一些油漆或補土等簡單工程，讓刑事罪不成立；至於民事部分，張簡明杰律師建議，若發現裝潢蟑螂脫產，被害人仍可向法院聲請強制執行，取得債權憑證，有此憑證後，可隨時到國稅局查閱對方的私人或公司財產，只要有收入進帳，即可強制執行。
事實上，大多數裝潢爭議，都是溝通上出了問題，雖然裝潢蟑螂行之有年，屋主也不需對所有工程項目都保持懷疑心態，與廠商討論要給予一定的信任度，萬一雙方歧見真的很深要終止契約，可去鄉鎮市公所的調解委員會或法院聲請調解，若其中一方不履行契約，可提民事訴訟請求履行。
懋元法律事務所連結：https://maoyuanlaw.com.tw/
【張簡明杰簡介】
現職/
仁山治水土木技師事務所負責人
懋元法律事務所律師
恆宇建設公司董事
學經歷/
高雄工專土木科
台科大營建系
日本京都大學建築研究所
台電公司工程師、工務專員
營造廠及工程顧問公司執業技師
雲林地檢署檢察事務官
國立高雄大學土環系營建法規講師
國立高雄科技大學土木系契約管理講師
專門證照/
律師專技高考及格
土木工程技師專技高考及格
結構工程技師專技高考及格
日本行政書士受驗合格
(封面首圖: 老屋重建或新屋裝潢，都有遇到裝潢蟑螂的風險。取自shutterstock。)
