少子化會讓房價下跌? 專家:這一年可能是關鍵

4 月 21, 2023 | 房市, 綜合新聞

編採中心/綜合報導

台灣高等教育面臨嚴峻的少子化挑戰,光是去(2022)年就有12所大專院校停招、停辦;今(2023)年連台北市56年老字號的私立文德女中也宣布停招,專家預估未來8年將有超過40所大專院校退場;而這股少子化趨勢有可能衝擊房市供需,讓高高在上的房價向下退潮嗎?

專營房屋代銷的智禾廣告黃昱瀚協理表示,少子化對房市的衝擊目前還看不出來,要等到2040年左右才會比較明顯。為什麼是2040年呢?根據中信房屋2020年統計,買房有九成是自住,一半以上是25到40歲的首購族,首購族從2012年開始一路往下,30年(2042)就腰斬近一半。也就是說,2040年左右台灣房市的需求面才有比較巨大的變化。

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台灣首購族人口變化。 (來源:思想坦克)

事實上每戶人口數減少(少子化),未必就會導致家戶數減少。從人口結構來看,2025年台灣即將進入超高齡社會,每5個人中就有1位是65歲以上的老人,這意味將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。

另外,年輕人不想跟爸媽住,他們想買房搬出去。所以儘管年輕人越來越少,但因為他們搬出原生家庭,不像長輩多代同堂,一來一往撐住了買房需求,因此,少子化會讓房屋需求量降低?多數專家持保留態度。

雖然少子化尚未衝擊到房市,但現階段已影響建屋的坪數和格局,主要在台南推案的正得建設黃鈴惠總經理就指出,目前建案每戶規格已從10年前普遍的30坪,縮減為20~22坪左右;智禾廣告黃煜智協理表示,高雄地區也有類似狀況,從過去較多的25~27坪縮小至20坪左右。

高房價影響民眾購買坪數較小的房屋,或棄透天而選擇集合住宅、大樓或華廈。圖源 e artist
高房價影響民眾購買坪數較小的房屋,或棄透天而選擇集合住宅、大樓或華廈。(圖/ 取自 e-artist)

看完房市需求面,再來看供給面。2019年疫情爆發,美國開啟無限QE大量印鈔,加上台商回流的資金,房產投資成為熱門標的。建商大量推案,2021年台灣建照核發數量共計170,465戶,創26年新高。以一個建案從領照到完工大概需要3年來看,2021年核發的建照數,大約會在2024-2026間,達到台灣20多年來新建餘屋的高峰。

資料來源 內政部不動產資訊平台圖片提供采實文化

根據內政部不動產資訊平台針對台灣近十年,家戶增加數與住宅建照總宅數比較,可以看出家戶增加量是逐年遞減,從十年前的15萬降至7萬,申請建照的住宅數卻逐年遞增,供給面明顯多於需求面,供過於求,會讓房價下滑嗎?

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2021年建照核發總宅數創26年新高。(圖/ 翻攝自無限生活誌)

中洲建設黃瀚霆總經理表示,在土地成本和建造成本有增無減的情況下,新屋房價是不可能下跌的,但為了控制總價在首購族能夠負擔的範圍,有些建商會縮減每房坪數,或棄透天而選擇蓋集合住宅、大樓或華廈。

正得建設黃鈴惠總經理分析,影響房價漲跌的主因是「區段」,蛋黃區的房子即使不景氣還是抗跌,位於蛋白或蛋殼區的房子,除非有「話題」加持(如:台積電設廠、捷運通過、土地變更等),否則碰到空屋率高導致房價下修,也不是不可能。

(封面首圖: 台灣少子化房子卻狂蓋,供過於求坐等房價下跌?翻攝自無限生活誌)

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