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被稱為「史上最重打炒房措施」的平均地權條例修法，即將於7月1日上路，此次修法五大重點，包含限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度，以及解約申報登錄，政府明確定義了炒作行為與罰則，期盼遏止不動產炒作惡風。

《平均地權條例》修法五大措施

五大措施對於未來房市會有什麼影響？幸福家不動產北門直營店店長胡芳萍表示，五子法對投資客首當其衝的就是預售屋禁止換約轉售，少了套利空間，可讓市場逐漸回歸正常機制，對自住客比較有利。

至於「私法人購置住宅許可制」，可能會對豪宅買氣造成衝擊，因為豪宅的購買族群主要來自資金能力較強的中小企業主，過去有些企業主會透過置產來避稅或節稅，一旦限制變嚴苛，勢必會降低購買意願，再加上豪宅的貸款成數限制，自然會讓豪宅買氣急凍。

另外，根據子法規定，檢舉制度採實名制，檢舉獎金為罰鍰的3成，最高以1,000萬元為上限；如同現今的交通檢舉達人，發獎金很容易造成檢舉氾濫，引發社會對立，當賣方開價太高，會不會就有被認為是「炒作」的嫌疑？會不會因此被檢舉？這些都是值得探討與未來觀察的重點。

胡店長也觀察到，自從今年（2023）1月三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，到7月正式實施的這半年期間，整體房市交易量及價格都趨於平緩，屬於緩漲緩跌的現象，大部分買方暫時觀望、投資客縮手，預售屋市場轉趨冷淡，投資客轉入中古屋市場，反倒使中古屋市場交易熱絡。

豪宅買氣急凍  預售屋市場量縮

業者認為，打房五大措施對於豪宅高端市場和預售屋市場衝擊最大，當「私法人購屋採許可制」的條例一公布，豪宅買氣可能提前進入冷凍庫，不僅多個單價逾二百萬元的豪宅案最新實價揭露都停留在去年底，更有的銷售期已長達十年、銷售率仍未過半，一旦新制上路，豪宅買氣恐怕只會更冷。

加上央行原有的「豪宅限貸令」，將豪宅房貸成數限縮至40%，且無寬限期，而這兩年在工料雙漲的壓力下，六都房價都上漲了，一旦超過總價上限（台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元），貸款成數便從七成驟降到四成，確實會影響購置豪宅族群的理財規劃及換屋意願，進而影響豪宅買氣！

至於預售屋市場，以往當一個新建案推出，就會引發投資客的搶購熱潮效應，後續再藉由預售屋換約賺取價差，產生哄抬房價現象。當7/1「預售屋禁止換約轉售」的新法上路之後，不僅少了可以快速套利的方法，無形中也限制了資金的活用性，預料可以讓房市逐漸回歸供需正常的市場機制。

不過，胡店長也指出，對於真正的自住客而言，也有一個很大的隱性風險，就是一旦購入預售屋就沒有回頭路，除非符合六大可換約條件，否則一旦發生資金缺口，或是貸款成數不足，就很容易產生違約狀況，造成自住客的重大損失，進而造成社會成本。

（註：新法上路後，六大可換約條件：1. 本人非自願離職且超過6個月未就業；2.本人或其家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧；3.本人或家庭成員的房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋；４.本人或其家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧；5.原買受人死亡，其繼承人無意保留；6.共同買受人間轉售或讓與。以每兩年換約一戶為限。）

預售屋、成屋價差縮小　不溯及過往引發掃貨潮

不動產企劃研究室專案經理曾敬德則表示，未來預售屋的銷售時間會拉得非常長，有可能從預售一路賣到成屋，對財力有限的小建商造成資金壓力。鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰預估，政府修法後房屋市場將進入盤整，小建商可能會被併購或出售土地，資金實力不夠的小建商，將會大幅減少，甚至淡出新案市場。

另外，由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距，使得預售屋和成屋價差縮小。

就在預售市場看起來即將進入冰河時期，行政院卻表明新法「不溯及過往」，也就是在正式實施日期前買的預售屋，不受到禁止換約轉售的限制。有房仲業者觀察到，近期在南部或是花東地區，都出現投資客搶搭末搭車，大舉進場掃貨的現象，這也引發業者質疑政府打炒房是打假球。

胡店長認為，「不溯及既往」本來就是一種法理現象，從1月份立法院三讀通過後，本以為會讓投資客收手，卻因「不溯及既往」讓投資客搶在6/30前購入預售屋，導致抑制房價上漲的力度有限；但「不溯及既往」對原本的持有者是利多，因為有個緩衝期，不會有拋售現象，也代表6/30之前購入的預售屋還可以轉讓出售。但賣方可能因貸款限制怕資金被卡住，所以會稍微降價一點點、少賺一點點求售，這也會讓價格上漲的力度緩和一些，這對想買預售屋的人，何嘗不是利多。

但不管是利多還是利空，這些現象都是短暫的，最終還是會回到修法目的，讓房價回歸供需正常的市場交易機制，這才是比較重要的。

(封面首圖: 為抑制房價，政府祭出史上最重打炒房措施。(示意圖/ pexels-rohan-ferreira))